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공시지가 보다 낮은 감정가액 인정 못해

ezkyungli 2007-03-20 13367

과세전적부심사 결정사례

□ 쟁 점

○ 아버지로부터 토지를 증여받아 증여세 신고를 하면서, 은행대출금 담보설정을 위하여 2개의 감정기관이 공시지가의 85% 수준으로 감정한 금액을 위 토지의 증여가액으로 신고한 경우, 그 감정가액을 적정한 것으로 인정할 수 있는지

□ 사건개요

○ 청구인은 2001.6월 아버지로부터 서울 종로구 소재 토지 860평과 이 토지 위에 있는 7층 건물 2,140평을 증여받은 후 금융기관에서 대출을 받으면서 2개의 감정기관에서 기준시가(개별공시지가)의 85% 수준으로 감정한 가액의 평균액을 증여재산가액으로 하여 증여세 37억원을 신고․납부하였음

○ 서울지방국세청은 2006.10월 청구인에 대한 세무조사에서 위 토지․건물의 감정가액 중 건물가액은 기준시가와 비슷하여 적정한 것으로 보았으나, 토지의 감정가액은 객관적이고 합리적인 이유없이 개별공시지가보다 낮게 감정함으로써 증여 당시의 시가를 적정하게 반영하지 못했다 하여 청구인의 신고내용을 부인하고 개별공시지가를 적용하여 증여세 23억원을 추가로 과세하겠다는 세무조사 결과통지를 하였음

□ 결정내용

○ 상속세및증여세법에 의하면, 증여세가 부과되는 증여재산가액은 불특정다수인 사이에 자유로이 이루어지는 시가에 의하고, 시가 산정이 어려운 경우에는 증여일 전후 3월 이내에 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 볼 수 있으나, 상속세와 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 시가로 인정할 수 없다고 규정되어 있는 바,

○ 청구인이 증여받은 토지는 전체가 서울 중심가에 위치한 일반상업지역으로서 이 토지보다 여건이 좋지 않은 인근 주거지역의 토지보다 오히려 낮게 평가되는 등 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다고 보기 어렵고,

○ 청구인이 대출받은 금액(20억원)은 담보부동산인 증여토지 추정 시가(170억원)의 30%수준에도 미치지 못할 뿐만 아니라 근저당이 설정되어 있지 않아 감정평가 없이 담보제공하여 대출받을 수 있음에도 별도의 수수료를 부담하면서까지 2개의 감정기관에 감정의뢰하는 등,

○ 감정 평가의 목적이 대출을 받기 위해서라기 보다는 증여세를 줄일 목적인 것으로 보이고, 따라서 그 감정가액을 적정한 것으로 인정하기 어려우므로 청구인이 증여재산가액으로 신고한 감정가액을 부인하고 증여받은 토지가액을 개별공시지가로 평가하여 증여세를 추가로 과세하는 것이 타당함.

【 참 고 자 료 】

□ 관련법령 등

○ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (이하 생략)

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. (생략)

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하 여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. (생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (이하 생략)

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다).

○ 대법원 판례 (2000두6244, 2002.6.28)

거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달리 볼 수는 없다 할 것이다. 그러나 위와 같이 감정가격을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 한다.

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